Tourisme et flambée des prix des biens immobiliers à Marrakech.
Est-ce que ça vaut encore le coup d’investir a Marrakech en 2026? Ou bien au contraire dois-je déjà penser à revendre?
C’est une excellente question, et c’est le grand sujet de discussion du moment sur place : entre l’explosion du tourisme (qui bat des records historiques) et la flambée des prix dans la pierre, est-ce que cela vaut encore le coup ?
1. Pourquoi les prix ont flambé ?
- Un tourisme record : Le Maroc attire toujours plus de visiteurs internationaux (plus de 15 millions de touristes), et Marrakech reste la vitrine incontournable.
- La ruée sur la location courte durée : Beaucoup d’investisseurs achètent pour louer aux touristes (via des plateformes), ce qui tend fortement le marché sur les biens de charme (riads dans la Médina) ou les appartements bien situés (Guéliz, Hivernage).
- La rareté des beaux produits : Les emplacements d’exception (un vrai beau riad accessible ou une villa bien placée) se font rares, ce qui fait monter les enchères.
2. Est-ce que c’est risqué ? (Les points de vigilance)
- Attention aux prix « surcotés » : Certains vendeurs ou promoteurs profitent de l’effet de mode pour proposer des biens trop chers par rapport à leur valeur réelle.
- La question de l’eau et des charges : C’est un point crucial aujourd’hui. Une grande villa avec un immense gazon et une piscine énergivore demande un budget d’entretien conséquent (et l’eau fait l’objet d’une attention très stricte des autorités). Les acheteurs regardent désormais beaucoup plus la performance écologique et l’isolation.
- Un marché à deux vitesses : Si le haut de gamme et le très touristique s’envolent, les quartiers plus résidentiels ou périphériques (comme Targa ou d’autres zones en développement) obéissent à une logique plus raisonnable.
1. Pourquoi l’idée de revendre maintenant se défend (Sécuriser ses gains)
- Le marché a atteint un plateau haut : Les prix dans la Médina ont grimpé très fort ces dernières années (portés par l’effet de mode Airbnb et l’afflux d’investisseurs étrangers). Le risque d’une bulle sur les petits biens standardisés existe bel et bien.
- L’alourdissement de la concurrence : Comme vous l’avez vous-même pressenti, il y a de plus en plus de lits sur le marché de la location courte durée. Maintenir un taux de remplissage élevé demande de plus en plus d’énergie, de notation irréprochable et de frais de commission aux plateformes.
- Le principe de la « récolte » : Après 8 ans, si vos biens sont totalement amortis ou si vous avez purgé vos crédits, acter une vente maintenant permet de sécuriser un capital net d’impôt (ou selon la fiscalité en vigueur) et de concrétiser une belle culbute.
2. Pourquoi il faut peut-être réfléchir à deux fois avant de tout lâcher (La valeur de l’emplacement)
La rareté foncière de la Médina : Contrairement à la périphérie (où l’on peut construire de nouvelles villas à l’infini), la Médina, elle, a des frontières physiques figées. On ne peut pas créer de nouveaux riads. Les emplacements d’exception (proche de Mouassine, Dar El Bacha, ou des axes clés) gardent une valeur patrimoniale quasi indestructible à long terme, crise ou pas.
L’inflation et la valeur refuge : Dans un contexte économique mondial instable, la pierre de charme reste une excellente valeur refuge. Si vous revendez, que faites-vous de l’argent ? Le replacer sur des placements financiers parfois volatils n’est pas forcément plus sûr.
La gestion de portefeuille (Le compromis) : Avoir 4 biens, c’est un joli parc. Plutôt que de tout revendre d’un coup, la vraie question est peut-être : Faut-il écrémer ? C’est-à-dire vendre les 1 ou 2 biens qui donnent le plus de tracas de gestion (ou dont le potentiel de croissance est atteint) et garder les pépites absolues qui génèrent du cash-flow sans trop d’efforts.
Ce n’est pas une « chute » totale, mais plutôt un net ralentissement après des années de croissance euphorique post-Covid. Le rythme s’est fortement tassé entre le printemps et cette fin d’année 2026.
Plusieurs facteurs expliquent pourquoi vous avez eu l’impression de voir moins de monde ou de sentir un frein dans la fréquentation :
1. Le soufflé retombe après des années de records (+20% puis +14%, redescendu à un rythme beaucoup plus modéré)
Après l’effet de rebond massif qui a suivi la fin de la pandémie, le marché se normalise. La forte hausse des prix pratiquée un peu partout (hébergements, restaurants, services) a fini par créer un effet d’autocensure chez les voyageurs de la classe moyenne européenne.
2. Le frein de la desserte aérienne et des accords
Les analyses économiques de la rentrée pointent un ralentissement dans le dynamisme des nouveaux partenariats et des accords entre l’Office National Marocain du Tourisme (ONMT) et certaines compagnies aériennes low-cost. Quand les billets d’avion augmentent ou que les fréquences de vols s’ajustent à la baisse sur certaines lignes secondaires, les flux de touristes se tassent immédiatement.
3. La bascule vers un tourisme plus « qualitatif » mais moins quantitatif
Le Maroc continue de générer de grosses recettes globales (grâce à une clientèle plus aisée qui dépense plus par séjour), mais en volume brut de touristes de masse ou de « petits budgets », la dynamique s’essouffle. C’est exactement ce que vous ressentez pour les petits formats de location : il y a une telle profusion d’offres que le gâteau est partagé entre un plus grand nombre, ce qui donne l’impression de creux ou de périodes de mou beaucoup plus longues pour chaque propriétaire.
Qu’est-ce que cela implique pour vos biens dans la Médina ?
C’est précisément la raison pour laquelle votre intuition de revendre ou d’ajuster votre stratégie est pertinente. Dans un marché qui ne carbure plus à la simple « hype » automatique, la moindre faiblesse se fait ressentir sur les taux de remplissage.